‎Jual Beli Tanah Tanpa AJB Dipersoalkan, Kuasa Ahli Waris Klaim PT ASP Cacat Hukum dan Menyesatkan

Rekam Fakta, Gorontalo – Pernyataan kuasa hukum PT. Alif Satya Perkasa (ASP) yang menyebut proses jual beli lahan tetap sah meski tanpa notaris atau PPAT, mendapat bantahan tegas dari pihak kuasa ahli waris.
‎
‎Kuasa salah satu ahli waris, Jhojo Rumampuk, menegaskan bahwa keabsahan perjanjian secara perdata tidak serta-merta menjadikan transaksi jual beli tanah sah dalam perspektif hukum pertanahan nasional.
‎
‎Menurutnya, meskipun Pasal 1320 KUHPerdata mengatur syarat sahnya perjanjian, namun dalam sistem hukum agraria Indonesia, setiap peralihan hak atas tanah wajib dibuktikan dengan akta otentik yang dibuat oleh PPAT, sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
‎
‎“Tanpa akta jual beli (AJB) dari PPAT, transaksi tersebut tidak dapat didaftarkan secara resmi ke kantor pertanahan, sehingga tidak memiliki kekuatan hukum yang sempurna, terutama terhadap pihak ketiga,” tegas Jhojo.
‎
‎Ia juga menyoroti adanya perbedaan mendasar antara sahnya perjanjian secara perdata dan sahnya peralihan hak atas tanah secara administrasi negara. Dalam konteks pertanahan, negara mensyaratkan prosedur formal seperti balik nama dan penerbitan sertifikat untuk menjamin kepastian hukum.
‎
‎Lebih lanjut, Jhojo menilai posisi hukum PT ASP sebagai pembeli masih lemah dan berpotensi sengketa, terlebih objek tanah yang diperjualbelikan masih berstatus PBB dan belum bersertifikat.
‎
‎“Perlu dipahami, PBB bukan bukti kepemilikan, melainkan hanya bukti pembayaran pajak. Kepemilikan yang diakui negara adalah sertifikat hak atas tanah,” ujarnya.
‎
‎Dalam perkara ini, meskipun disebut seluruh ahli waris telah menandatangani dan menerima pembayaran, Jhojo menegaskan bahwa hal tersebut tetap harus dituangkan dalam dokumen resmi yang sah secara formil, mengingat objek merupakan boedel waris atau milik bersama.
‎
‎Ia juga membantah klaim adanya pelunasan pembayaran oleh PT ASP.
‎
‎“Dalam dokumen yang kami temukan, hanya disebutkan pembayaran akan dibuatkan kwitansi tersendiri. Bahkan pelunasan dikaitkan setelah HGB terbit. Faktanya, orang tua kami tidak pernah menerima pelunasan sebagaimana diklaim,” ungkapnya.
‎
‎Jhojo kemudian mengurai bahwa jika merujuk Pasal 1320 KUHPerdata, maka syarat subjektif perjanjian yakni kesepakatan para pihak justru tidak terpenuhi.
‎
‎“Sejak pembayaran panjar, kami melihat ada yang tidak beres hingga orang tua kami merasa dibohongi dan mencabut kuasa jual. Artinya, kesepakatan itu cacat,” jelasnya.
‎
‎Sementara dari sisi objektif, ia menilai objek perjanjian juga bermasalah karena status tanah belum jelas dan masih menjadi milik bersama para ahli waris.
‎
‎“PT ASP hanya mengklaim berdasarkan PBB. Padahal itu bukan bukti kepemilikan. Objek yang tidak jelas seperti ini berpotensi cacat hukum,” tambahnya.
‎
‎Ia juga menilai klaim pengacara PT ASP yang menyatakan jual beli sah tanpa AJB bertentangan dengan Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997, yang mewajibkan akta PPAT untuk pengakuan negara atas peralihan hak.
‎
‎“Ini bukan sekadar keliru, tapi menyesatkan baik secara subjektif maupun objektif,” tegas Jhojo.
‎
‎Lebih jauh, ia membantah pernyataan yang menyebut sengketa bukan berasal dari kalangan ahli waris. Menurutnya, persoalan ini justru berakar dari dugaan masalah internal waris dan transaksi yang tidak transparan.
‎
‎Pihak ahli waris, kata dia, sejak awal telah meminta PT ASP menunda pembangunan guna menyelesaikan persoalan internal. Namun permintaan tersebut diabaikan hingga memicu konflik berkepanjangan.
‎
‎“Kami sudah memperingatkan sejak awal bahwa ini berpotensi sengketa karena ada celah hukum dalam proses transaksi,” ujarnya.
‎
‎Di akhir pernyataannya, Jhojo meminta PT ASP untuk fokus pada persoalan pemisahan HGB, sembari mengingatkan potensi kerugian yang lebih luas.
‎
‎“Semakin lama sengketa ini berjalan, yang dirugikan bukan hanya perusahaan, tapi juga pihak lain seperti saudara Wisnu Nusi dan Bank BTN Cabang Gorontalo. Karena unit belum bisa dijual, sementara kewajiban perusahaan tetap berjalan,” pungkasnya.
‎
‎***